경기 다세대주택, 부담부증여 대신 가족간 저가매매로 세금을 줄인 사례

상담 배경

A 고객님은 경기도의 다세대주택 두 채를 두 모녀(어머니와 딸)가 하나씩 정리하고 싶다는 상담을 해왔습니다. 두 집 모두 혼인신고 이후 매입했거나 보유 중인 주택으로, 각자의 1세대1주택 비과세 요건을 살펴볼 필요가 있었습니다. 담율은 한 채를 어머니가 딸에게 넘겨주는 방법으로 부담부증여, 가족간 저가매매, 그리고 두 집을 서로 바꾸는 가족간 교환까지 세 가지를 모두 시뮬레이션했습니다.

검토한 방법

세 방법 모두 세법상 허용되는 방법이지만, 전세보증금 승계 여부와 평가 기준(감정평가·기준시가)에 따라 총세액이 크게 벌어졌습니다.

담율의 제안

가족간 저가매매는 시가의 30%와 3억원 중 작은 금액까지는 상증세법상 증여로 보지 않는 저가양수 규정을 활용했습니다. 매매대금 지급 능력과 자금 출처가 확인되어야 하고, 어머니 쪽 양도분은 혼인신고 특례 등 비과세 요건을 다시 확인해야 합니다. 시가를 감정평가로 받을지 기준시가로 볼지에 따라서도 취득세 과세표준이 달라지므로, 두 평가방법의 실익을 비교해 더 유리한 쪽으로 안내했습니다.

결과

부담부증여 대비 가족간 저가매매(기준시가 기준)를 선택하면 약 3,370만원을 줄일 수 있는 것으로 계산됐습니다. 실제 신고세액은 신고 시점 자료에 따라 달라질 수 있습니다.

근거 법령

• 상증세법 제35조 및 시행령 제26조 - 저가양수에 따른 이익의 증여, 시가 30%·3억원 기준
• 상증세법 제47조(증여세 과세가액) - 부담부증여 시 인수 채무액 차감
• 소득세법 제88조(정의) - 부담부증여 시 수증자가 인수한 채무액은 양도로 봄
• 소득세법 제89조 - 1세대1주택 비과세(혼인에 따른 일시적 2주택 특례 포함)

가족 간 부동산을 정리할 계획이 있다면 증여, 매매, 교환을 함께 비교해보시길 권합니다.