경기·인천 아파트 교환, 시가 평가 방법 비교로 세금을 줄인 사례

상담 배경

A·B 고객님 부부는 경기 지역 아파트를, 다른 가족은 인천 지역 아파트를 각각 보유하고 있었고 두 집을 서로 교환하기로 했습니다. 각 아파트에는 세입자 보증금이 끼어 있어 교환 과정이 단순 증여가 아니라 채무 인수가 섞인 거래였습니다. 교환도 매매와 마찬가지로 시가를 기준으로 과세되기 때문에, 시가를 어떤 자료로 산정하느냐가 세금의 크기를 갈랐습니다.

검토한 방법

교환 당시 승계되는 전세보증금을 그대로 시가로 보면 가액이 높게 잡혀 양도차익과 취득세 과세표준이 커지고, 일부 증여세도 발생했습니다. 반면 국세청에 공개된 유사매매사례가액을 시가로 채택하면 더 낮고 합리적인 가액으로 신고할 수 있어 세 세목 모두에서 금액이 줄었습니다.

담율의 제안

상속세및증여세법상 시가는 매매사례가액, 감정가액, 기준시가 등 여러 기준 중 거래일에 가장 근접하고 신뢰할 수 있는 가액을 순차적으로 적용합니다. 교환 거래에서도 승계채무액과 시가차액을 비교해 저가양수 안전마진 안에 들어오는지 확인한 뒤, 가장 방어 가능하면서도 낮은 유사매매사례가액을 찾아 신고하는 것이 중요합니다. 교환계약서와 채무 승계 내역을 명확히 남겨야 합니다.

결과

채무 기준 평가 대비 유사매매사례가액 기준 평가를 선택하면 약 700만원의 세금을 줄일 수 있는 것으로 계산됐습니다. 실제 신고세액은 신고 시점 자료에 따라 달라질 수 있습니다.

근거 법령

• 상속세및증여세법 제35조, 제60조~제61조(시가의 산정)
• 소득세법 제101조(부당행위계산)
• 지방세법(유상 취득의 과세표준)

가족간 교환을 고려하신다면 시가 산정 자료를 여러 각도로 비교해 보시길 권합니다.