경기 다세대주택, 기준시가 기준 저가매매로 세금을 줄인 사례

상담 배경

A 고객님은 경기 지역에 보유한 다세대주택 지분을 자녀에게 넘기려 했습니다. 두 번에 걸쳐 지분을 취득한 상태였고, 원래 매매계약서가 분명하지 않아 취득가액은 환산취득가액으로 계산해야 하는 상황이었습니다. 자녀와의 거래이다 보니 세법상 '시가'를 어떻게 정하느냐에 따라 세금이 크게 달라질 수 있어, 매매가격을 정하기 전에 먼저 시뮬레이션을 진행했습니다.

검토한 방법

동일한 물건을 두고 매매가격 산정 기준을 달리하는 두 가지 방법을 비교했습니다.

감정평가를 받아 시가 그대로 매매하면 양도가액이 커져 양도세와 취득세가 모두 높게 나옵니다. 반면 상증세법상 시가로 인정되는 기준시가(또는 임대보증금 환산가액 중 큰 금액)에 약 1,000만원을 더한 가격으로 매매하면, 저가양수로 인한 이익이 상증세법 35조가 정한 안전마진(시가의 30%와 3억원 중 작은 금액) 이내에 들어가 증여세가 발생하지 않으면서도 양도가액 자체가 낮아 양도세와 취득세도 함께 줄어듭니다.

담율의 제안

가족간 매매는 실제 대금이 오가야 하고, 매매가격이 세법상 정당한 시가 범위 안에 있어야 부당행위계산부인이나 증여세 문제가 생기지 않습니다. 저가매매 방식을 쓰더라도 기준시가와 임대보증금 등 시가 인정 자료를 비교해 세법상 시가로 인정되는 범위 안의 가격을 찾는 것이 핵심이며, 실제 대금 지급 내역(계좌 이체)과 자금 출처를 반드시 남겨두어야 합니다.

결과

감정평가액 기준 매매 대비 기준시가 기준 저가매매를 선택하면 약 950만원의 세금을 줄일 수 있는 것으로 계산됐습니다. 실제 신고세액은 신고 시점 자료에 따라 달라질 수 있습니다.

근거 법령

• 상속세및증여세법 제35조(저가·고가 양수도에 따른 이익의 증여)
• 소득세법 제101조(양도소득의 부당행위계산)
• 지방세법(취득세 과세표준)

가족간 부동산 매매를 고려하신다면, 매매가격을 정하기 전에 세무사와 먼저 시가 평가 방법을 비교해 보시길 권합니다.