서울 아파트 교환, 평가방법에 따라 세금을 줄인 사례

상담 배경

A 고객님 가족은 서울의 아파트 두 채를 보유하고 있었는데, 한 채는 부모, 다른 한 채는 자녀 명의였습니다. 거주 편의를 위해 두 집을 서로 교환하기로 했고, 두 아파트 모두 1세대1주택 비과세 요건을 일부 충족하는 상황이었습니다. 다만 교환 시 적용할 시가를 국세청 유사매매사례가액으로 볼지, 별도로 감정평가를 받을지에 따라 양도세 계산이 달라질 수 있어 사전에 비교가 필요했습니다.

검토한 방법

유사매매사례가액은 최근 실거래 사례를 그대로 반영하다 보니 실제 시가보다 높게 잡히는 경우가 있었습니다. 감정평가를 받아 그 가액을 시가로 적용하자 양도가액이 낮아지면서 양도세와 취득세가 함께 줄었고, 두 방법 모두 저가양수 안전마진 안에서 증여세는 발생하지 않았습니다.

담율의 제안

상속세및증여세법상 시가는 매매사례가액, 감정가액 등을 순차적으로 적용하며, 감정평가를 받는 것도 세법이 인정하는 정당한 시가 입증 방법입니다. 다만 감정평가는 평가기준일과 평가 목적이 명확해야 하고, 실제 거래가가 감정가와 지나치게 차이 나면 과세관청이 다시 다툴 수 있으므로 복수의 감정평가기관 가액을 함께 확보해두는 것이 안전합니다.

결과

유사매매사례가액 기준 대비 감정평가액 기준을 선택하면 약 4,080만원의 세금을 줄일 수 있는 것으로 계산됐습니다. 실제 신고세액은 신고 시점 자료에 따라 달라질 수 있습니다.

근거 법령

• 상속세및증여세법 제60조~제61조(시가의 산정, 감정가액)
• 소득세법 제101조(양도소득의 부당행위계산)
• 지방세법(유상 취득의 과세표준)

가족간 교환이나 매매를 계획 중이시라면 시가 평가 방법부터 비교해 보시길 권합니다.