경기 아파트, 저가매매보다 부담부증여가 유리했던 다주택자 사례

상담 배경

A 고객님은 경기도의 한 아파트를 2001년부터 20년 넘게 보유하며 전세를 주고 있었고, 1세대 3주택자로 양도소득세 비과세를 받을 수 없는 상황이었습니다. 전세보증금이 있는 이 아파트를 아들과 며느리에게 넘겨주고 싶어 부담부증여와 가족간 저가매매를 함께 검토했습니다.

검토한 방법

같은 아파트, 같은 전세보증금을 기준으로 평가방법과 명의 구성을 바꿔가며 비교했습니다.

담율의 제안

상속세및증여세법상 가족 간 저가매매는 시가의 30%(또는 3억원 중 작은 금액)까지는 증여세 없이 할인해 팔 수 있습니다. 하지만 소득세법상 양도자 입장에서의 부당행위계산 기준은 이보다 엄격해, 할인폭이 크면 세무서가 양도가액을 시가로 다시 계산해 양도소득세가 오히려 커질 수 있습니다. 이번 사례는 바로 그 경우로, 매수자(자녀)는 증여세를 아꼈지만 매도자(고객님)의 양도세가 더 커져 전체 세액은 늘어났습니다. 반면 부담부증여를 감정평가와 자녀·며느리 공동명의로 설계하면 증여재산공제를 두 번 활용할 수 있어 총세액이 낮아졌습니다.

결과

저가매매(2억 388만원)와 부담부증여(공동명의+감정평가, 1억 2,596만원)를 비교하면 약 7,790만원의 세액 차이가 있었습니다. 실제 신고세액은 신고 시점 자료에 따라 달라질 수 있습니다.

근거 법령

• 상속세및증여세법 제35조(저가양수에 따른 이익의 증여)
• 소득세법 제101조(양도소득의 부당행위계산)
• 상속세및증여세법 제53조(증여재산공제)

다주택 상태에서 자녀에게 부동산을 넘기는 방법을 고민 중이시라면, 매매와 증여를 함께 비교해보시길 권해드립니다.