상담 배경
A 고객님은 임대 중인 경기도의 아파트를 보유하면서, 분양받아 둔 다른 아파트 분양권을 자녀에게 넘겨주고 싶어했습니다. 분양권에는 전세보증금은 없었지만 어머니가 또 다른 아파트에 거주하고 있어 1주택 1분양권 비과세 특례 적용 여부가 함께 걸려 있었고, 자녀가 생애 최초로 주택을 취득하는 경우라 취득세 감면 가능성도 확인이 필요했습니다.
검토한 방법
부담부증여와 가족간 저가매매를 비교했고, 저가매매의 경우 자녀의 생애최초 취득세 감면 적용 여부까지 함께 따졌습니다.
| 방법 | 주요 세목 | 총세액(원) |
|---|---|---|
| 부담부증여(유사매매사례가) | 증여세+취득세 | 119,160,000 |
| 부담부증여(감정평가) | 증여세+취득세 | 115,662,000 |
| 가족간 저가매매(유사매매사례가) | 취득세 | 5,995,000 |
| 가족간 저가매매(감정평가, 생애최초 감면) | 취득세 | 3,874,000 |
담율의 제안
저가매매는 시가의 30%와 3억원 중 작은 금액까지 증여세를 매기지 않는 상증세법 규정을 활용했습니다. 조정대상지역 내 증여는 취득세가 중과(약 12.4%)되는 반면, 매매로 취득하면 1주택자 기준의 낮은 취득세율이 적용되고, 자녀가 생애최초 주택구입자에 해당하면 지방세특례제한법상 취득세 감면도 추가로 받을 수 있습니다. 다만 매매대금 지급 능력과 자금 출처를 확인해야 하며, 1주택 1분양권 비과세 특례 요건도 함께 점검해야 합니다.
결과
부담부증여(유사매매사례가) 대비 가족간 저가매매(감정평가, 생애최초 취득세 감면)를 선택하면 약 1억 1,530만원을 줄일 수 있는 것으로 계산됐습니다. 실제 신고세액은 신고 시점 자료에 따라 달라질 수 있습니다.
근거 법령
- 상증세법 제35조 및 시행령 제26조 - 저가양수에 따른 이익의 증여
- 지방세법 제11조·제13조의2 - 유상·무상 취득세율 및 조정대상지역 주택 증여 취득 중과
- 지방세특례제한법 제36조의3 - 생애최초 주택 구입 취득세 감면
자녀에게 분양권이나 주택을 넘길 계획이 있다면 취득세 감면 가능성까지 함께 검토해보시길 권합니다.
고객 동의를 받아 업종·지역만 남기고 익명 처리한 사례입니다. 결과는 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.
비슷한 상황이라면 대표 세무사가 직접 검토해 드립니다.
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