경기 다가구주택, 부담부증여 대신 가족간 저가매매로 세금을 줄인 사례

상담 배경

A 고객님은 경기도의 다가구주택 한 채를 보유하고 있었는데, 전세보증금 2억 6천만원이 걸려 있는 상태에서 이 집을 자녀에게 넘기고 싶어했습니다. 해당 주택은 유사매매사례가도 없고 실제 감정평가도 받지 않은 상태라 시가를 어떻게 볼 것인지가 쟁점이었습니다.

검토한 방법

예상 감정평가액 기준 부담부증여, 임대보증금 기준 보충적평가를 적용한 부담부증여, 그리고 보충적평가를 적용한 가족간 저가매매까지 세 가지를 비교했습니다.

이 주택은 임대차계약이 있는 다가구주택으로, 상증세법상 임대차보증금이 기준시가보다 크면 그 보증금 환산가액을 재산가액으로 보는 보충적 평가방법이 적용될 수 있었습니다. 이 가액을 기준으로 전체를 매매로 처리하자 증여세 자체가 발생하지 않고 양도세도 기본세율만 적용되어 세금이 가장 적게 나왔습니다.

담율의 제안

담율은 이 주택에 실제 임대차계약과 보증금이 존재한다는 점을 확인해 상증세법상 임대차 재산의 보충적 평가 규정을 적용할 수 있다고 판단했습니다. 감정평가를 따로 받지 않고도 적법하게 낮은 평가액을 활용할 수 있다는 점과, 매매 형태로 진행하면 양도인(아버지)에게 적용되는 세율이 증여 대비 낮다는 점을 설명해 저가매매를 제안했습니다.

결과

감정평가 기준 부담부증여 대신 보충적평가 기준 가족간 저가매매를 선택해 예상세액 기준 약 8,880만원을 줄일 수 있었습니다. 실제 신고세액은 신고 시점 자료에 따라 달라질 수 있습니다.

근거 법령

• 상속세및증여세법 제61조(부동산 등의 평가, 임대차계약이 체결된 재산의 평가)
• 상속세및증여세법 제35조(저가양수에 따른 이익의 증여)
• 소득세법 제101조(부당행위계산 부인)

임대차보증금이 큰 다가구·다세대주택을 가족간에 넘기실 계획이라면, 보충적 평가방법 적용 가능 여부를 먼저 확인해보시길 권합니다.