서울 아파트, 단순증여 대신 가족간 저가매매로 세금을 크게 줄인 사례

상담 배경

A 고객님은 아버지가 서울에 오래 보유하고 있던 아파트를 받고 싶어했습니다. 아버지는 1세대1주택자로 10년 넘게 거주하고 계셨고, A 고객님과 배우자는 무주택자였습니다. 시가 47억원에 가까운 아파트라 단순히 증여받으면 증여세 부담이 매우 클 것으로 예상되어, 다른 방법이 있는지 문의하셨습니다.

검토한 방법

단순증여, 가족간 저가매매, 그리고 일부는 증여하고 일부는 저가매매하는 혼합 방법까지 세 가지를 비교했습니다.

저가매매를 택하면 아버지에게는 시가 기준으로 양도세가 부과되지만, 1세대1주택 비과세와 장기보유특별공제가 적용되어 실제 부담이 크게 줄었습니다. 또한 할인폭을 상증세법상 저가양수 인정 범위(시가 30%, 3억원 중 작은 금액) 이내로 설계해 아들 부부에게는 추가 증여세가 발생하지 않았습니다.

담율의 제안

담율은 아버지의 1세대1주택 비과세 요건(보유·거주 기간)과 감정평가액을 먼저 확인한 뒤, 실제 매매대금이 계좌로 흘러가야 하고 자금 출처가 명확해야 한다는 점을 안내했습니다. 매수자인 아들 부부의 소득과 자산 현황도 함께 점검해, 국세청의 자금출처 조사에 대응할 수 있도록 준비했습니다.

결과

단순증여 대신 가족간 저가매매를 선택해 예상세액 기준 약 16억 3,940만원을 줄일 수 있었습니다. 실제 신고세액은 신고 시점 자료에 따라 달라질 수 있습니다.

근거 법령

• 상속세및증여세법 제35조(저가양수에 따른 이익의 증여)
• 소득세법 제101조 및 시행령 제167조(특수관계인간 저가양도 부당행위계산 부인)
• 소득세법 제89조(1세대1주택 비과세)
• 소득세법 제95조(장기보유특별공제)

가족간에 고가의 부동산을 넘기는 계획이 있으시다면, 증여와 매매를 각각 또는 섞어서 비교해보는 것이 큰 차이를 만들 수 있습니다.