경기 아파트, 가족간 저가매매 평가방법 비교로 세금을 줄인 사례

상담 배경

A 고객님은 오빠와 함께 상속받은 경기도의 아파트 지분을 정리하면서, 본인이 오빠의 지분을 저가로 사들이는 방안을 상담했습니다. 상속받은 지 얼마 되지 않은 주택이라 보유기간이 짧았고, 오빠 쪽은 상속주택 특례로 양도세 기본세율 적용이 가능한지가 쟁점이었습니다.

검토한 방법

시가를 유사매매사례가액으로 볼지, 감정평가를 받을지에 따라 저가양수 한도와 양도세 중과 여부가 달라졌습니다.

담율의 제안

상증세법상 저가양수 규정에 따라 시가의 30%와 3억원 중 작은 금액까지는 증여세 없이 거래할 수 있습니다. 또한 매도인(오빠)이 상속주택에 대한 과세특례 요건을 충족하면 중과세율 대신 기본세율이 적용돼 양도세가 크게 줄었습니다. 다만 시가를 유사매매사례가액으로 볼지 감정평가로 볼지는 평가기간과 비교대상 거래 유무에 따라 달라지므로, 감정평가를 받는 비용과 절세 효과를 함께 설명해드렸습니다.

결과

유사매매사례가액 기준(중과세율) 대비 감정평가와 상속주택 특례를 적용하면 약 3,160만원을 줄일 수 있는 것으로 계산됐습니다. 실제 신고세액은 신고 시점 자료에 따라 달라질 수 있습니다.

근거 법령

• 상증세법 제35조 및 시행령 제26조 - 저가양수에 따른 이익의 증여
• 소득세법 제104조 - 양도소득세 세율(중과 대상 여부)
• 소득세법 시행령 제155조 - 상속주택 특례

상속받은 부동산을 가족 간에 정리할 계획이 있다면 평가방법과 특례 적용 가능성을 먼저 점검해보시길 권합니다.