경기 아파트, 세대분리 후 매매로 양도세 비과세를 받은 사례

상담 배경

A 고객님 세대는 경기 지역 아파트 한 채와 지방 농어촌주택(부모님 명의) 등을 포함해 사실상 1세대 3주택 상태였습니다. 부모님이 보유한 경기 아파트를 A 고객님 쪽으로 넘기고 싶었지만, 같은 세대원 간 매매는 1세대 다주택 상태에서 이뤄지면 양도세 비과세를 받을 수 없는 문제가 있었습니다.

검토한 방법

세대를 분리하지 않은 상태에서 매매하면 매도인 세대 기준으로 2주택 이상이 되어 양도차익 전체가 과세되고 세율도 높게 적용됩니다. 반면 자녀 세대가 독립세대 요건(별도 주소, 독립 생계 등)을 갖춰 세대를 분리한 뒤 매매하면 매도인이 1세대1주택자가 되어 양도차익 대부분에 비과세가 적용됩니다.

담율의 제안

세대분리를 통한 비과세는 적법한 절세 방법이지만, 소득세법 시행령상 독립세대로 인정되려면 주소뿐 아니라 실제 생계와 거주가 분리되어 있어야 합니다. 형식적으로 전입만 옮기는 경우 과세관청이 동일세대로 재판단할 수 있으므로, 세대분리 시점과 실제 거주 사실을 입증할 자료(관리비, 통신비 분리 등)를 함께 갖춰야 합니다.

결과

세대 분리 전 매매 대비 세대 분리 후 매매를 선택하면 약 1억 330만원의 세금을 줄일 수 있는 것으로 계산됐습니다. 실제 신고세액은 신고 시점 자료에 따라 달라질 수 있습니다.

근거 법령

• 소득세법 제89조(1세대1주택 비과세)
• 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위)
• 조세특례제한법 제99조의4(농어촌주택 특례)

가족간 주택 매매를 계획 중이시라면 세대 구성부터 먼저 점검해 보시길 권합니다.