경기 다세대주택, 부담부증여로 저가매매보다 세금을 줄인 사례

상담 배경

A 고객님은 경기도의 다세대주택 한 채를 보유하고 있었고, 임대보증금 2억 9천만원이 걸려 있는 상태에서 이 집을 자녀 두 명에게 나누어주고 싶어했습니다. A 고객님은 다른 주택도 보유한 2주택자여서 양도 시 비과세를 받을 수 없는 상황이었습니다.

검토한 방법

전체를 가족간 저가매매로 넘기는 방법과, 보증금을 끼워 부담부증여로 넘기는 방법을 비교했습니다.

저가매매는 할인하더라도 양도인에게는 결국 부당행위계산 부인으로 시가 전체에 대해 양도세가 부과되어 2주택자인 A 고객님에게는 부담이 컸습니다. 반면 부담부증여는 채무(보증금)에 해당하는 부분만 양도로 보기 때문에 과세되는 양도차익 자체가 작아 전체적으로 더 유리했습니다.

담율의 제안

담율은 두 방법 모두 세법상 허용되는 방법임을 전제로, 2주택자인 양도인의 상황에서는 양도되는 가액의 크기를 줄이는 것이 핵심이라는 점을 설명하고 부담부증여를 제안했습니다. 다만 채무(보증금)가 실제로 임차인에게 유효하게 존재하고 자녀가 이를 실질적으로 승계·관리한다는 사실을 임대차계약 변경 신고로 명확히 남기도록 안내했습니다.

결과

저가매매 대신 부담부증여를 선택해 예상세액 기준 약 6,610만원을 줄일 수 있었습니다. 실제 신고세액은 신고 시점 자료에 따라 달라질 수 있습니다.

근거 법령

• 상속세및증여세법 제47조(증여세 과세가액, 부담부증여 인수 채무 차감)
• 소득세법 제88조(채무승계분 양도 간주)
• 소득세법 제101조(부당행위계산 부인)

2주택 이상을 보유한 상태에서 자녀에게 부동산을 넘기실 계획이라면, 저가매매보다 부담부증여가 유리할 수 있으니 미리 비교해보시길 권합니다.