다세대 건물, 법인명의 대신 개인명의 취득으로 세금을 줄인 사례

상담 배경

서울 소재 여러 호실(소형 원룸·오피스텔형 세대 다수)로 구성된 집합건물 한 동을 통째로 매입하려는 고객님이 담율을 찾아주셨습니다. 임대수익을 목적으로 하는 매입이라 개인 명의로 살지, 아니면 별도 법인을 세워 법인 명의로 살지를 고민하고 있었습니다. 호실 수가 많고 상당수가 수도권 조정대상지역에 있어, 명의 선택과 임대주택 등록 여부에 따라 취득세·재산세·종합부동산세 부담이 크게 달라질 수 있는 상황이었습니다.

검토한 방법

같은 건물을 기준으로 취득 명의와 임대주택 등록 여부를 조합해 예상세액을 비교했습니다.

담율의 제안

법인이 주택을 취득하면 지방세법상 다주택 중과 취득세율이 개인보다 높게 적용되는 호실이 많았고, 종합부동산세도 법인은 개인과 달리 기본공제(9억원 등)가 적용되지 않고 높은 세율 구간이 적용되어 보유세 부담이 더 커졌습니다. 반면 개인 명의로 취득하면서 지방세특례제한법에 따라 일정 규모 이하 주택을 민간임대주택으로 등록하면, 등록임대주택에 대한 재산세 감면을 받을 수 있어 추가로 세금을 줄일 수 있었습니다. 다만 해당 물건 다수가 조정대상지역에 있어 임대주택 등록을 하더라도 종합부동산세 합산배제 혜택은 받을 수 없다는 점은 미리 안내드렸습니다. 임대주택 등록 시에는 임대의무기간, 임대료 증액 제한 등 등록임대주택 관련 의무사항을 반드시 준수해야 감면이 유지됩니다.

결과

법인명의 취득(약 4억 3,300만원)과 개인명의·임대주택 등록 취득(약 3억 6,060만원)을 비교하면 약 7,240만원의 세금 차이가 발생했습니다. 실제 신고세액은 신고 시점 자료에 따라 달라질 수 있습니다.

근거 법령

• 지방세법 제11조(취득세율, 법인·다주택자 중과)
• 지방세특례제한법 제31조의3(임대주택에 대한 재산세 감면)
• 종합부동산세법 제8조·제9조(과세표준, 세율 중 법인 규정)

여러 채의 주택이나 집합건물을 법인과 개인 중 어느 명의로 취득할지 고민 중이시라면, 취득세부터 보유세까지 함께 비교해 보시길 권합니다.