경기 다세대주택 2채, 민간임대주택 특례로 양도세를 크게 줄인 사례

상담 배경

A 고객님은 경기도의 한 다세대주택에서 두 호실을 2000년에 토지, 2018년에 건물을 취득해 민간임대주택으로 등록하고 오랜 기간 임대해 왔습니다. 두 호실을 같은 해에 함께 매각할 계획이었는데, 다주택자인 고객님이 그대로 매각하면 양도소득세 중과세율이 적용될 가능성이 커서 사전에 세액을 점검해보고자 했습니다.

검토한 방법

같은 두 호실을 기준으로 임대주택 특례를 적용하지 않은 경우와 적용한 경우를 비교했습니다.

담율의 제안

조세특례제한법상 장기일반민간임대주택 등에 대한 과세특례는 등록일부터 일정 기간(통상 8~10년) 이상 임대하고, 임대료 증액 제한(5% 이내)과 임대개시 당시 기준시가 요건 등을 지킨 경우 양도소득세 중과를 배제하고 장기보유특별공제를 최대 50~70%까지 받을 수 있는 제도입니다. 이번 사례는 등록일부터 매각 예정일까지 임대기간 요건과 증액 제한 요건을 실제로 충족하고 있었는지가 핵심이었고, 임대차계약서와 사업자등록 내역을 꼼꼼히 확인해 특례 적용 가능성을 확정했습니다.

결과

특례를 적용하지 않고 중과세율로 신고하는 경우와 비교하면 약 11억 1,520만원의 세액 차이가 발생했습니다. 실제 신고세액은 신고 시점 자료에 따라 달라질 수 있습니다.

근거 법령

• 조세특례제한법 제97조의3(장기일반민간임대주택 등에 대한 양도소득세의 과세특례)
• 소득세법 제104조(양도소득세 중과세율)

임대주택을 다수 보유하고 있고 매각을 고민하신다면, 등록 요건과 임대기간을 먼저 점검받아보시길 권해드립니다.