서울 다세대주택, 부담부증여보다 가족간 저가매매로 취득세 부담 대폭 축소

상담 배경

서울에서 임대보증금을 받고 있는 다세대주택 한 채를 20년 넘게 보유한 고객님이, 이 집을 자녀에게 넘겨주고 싶어 상담을 요청했습니다. 임대보증금(채무)이 껴 있어 단순 증여보다는 부담부증여나 가족간 매매가 유력한 선택지였고, 15년 이상 보유한 주택이라 양도분에는 1세대 1주택 비과세가 적용될 여지가 있었습니다. 다만 평가방법에 따라 증여·취득 과세표준이 크게 달라지는 점이 관건이었습니다.

검토한 방법

담율은 감정평가액과 기준시가 두 가지 평가기준으로 부담부증여와 저가매매의 세액을 각각 계산했습니다.

채무 승계분에 대한 양도세는 보유기간이 길어 세 가지 방법 모두 비과세로 0원이 나왔습니다. 가장 큰 차이는 증여재산가액을 무엇으로 보느냐였는데, 감정평가를 받으면 가액이 커져 증여세·취득세가 크게 늘었습니다. 반면 기준시가로 평가하면서 저가매매(채무 전액 승계 + 나머지 일부를 시가보다 낮게 매매)를 택하면 증여세가 발생하지 않고 유상취득 취득세만 부담했습니다.

담율의 제안

담율은 해당 물건에 공시된 매매사례나 감정평가가 없어 보충적평가방법인 기준시가를 시가로 볼 수 있는 상황임을 확인한 뒤, 저가양수 배제 기준(시가 30%, 3억원) 안에서 매매가격을 설계했습니다. 임대보증금은 그대로 자녀가 승계하도록 하고, 나머지 차액은 실제 계좌 이체로 지급하도록 안내했습니다. 다만 추후 국세청이 감정평가를 소급 적용해 시가를 다시 산정할 가능성이 있어, 거래 직후 급격한 재감정평가 리스크에 대해서도 안내했습니다.

결과

가장 세액이 높았던 감정평가 기준 부담부증여안(2.03억원)과 가장 낮았던 기준시가 기준 저가매매안(1,090만원)의 차이는 약 1억 9,170만원이었습니다. 실제 신고세액은 신고 시점 자료에 따라 달라질 수 있습니다.

근거 법령

• 상속세및증여세법 제35조(저가양수에 따른 이익의 증여)
• 상속세및증여세법 제60조, 제61조(시가 및 보충적평가방법)
• 소득세법 제89조(1세대1주택 비과세)
• 지방세법 제10조의2~제11조(취득세 과세표준 및 세율)

임대보증금이 낀 다세대·다가구주택을 가족에게 넘길 계획이라면, 평가방법 선택에 따라 세액이 크게 달라질 수 있으니 미리 점검받아보시길 권합니다.