경기 빌라, 시가 산정기준 바꿔 부담부증여 세금을 크게 줄인 사례

상담 배경

경기도의 빌라를 상속으로 물려받아 보유 중이던 A 고객님은, 임대 중인 이 주택을 자녀에게 넘기고 싶어 상담했습니다. 해당 주택에는 임대보증금이 걸려 있었고, 고객님은 조정대상지역 내 1세대 2주택자였습니다. 시세(KB시세 기준 약 5억원)와 기준시가(약 1억 8천만원)의 차이가 커서, 어떤 가격을 기준으로 거래를 설계하느냐에 따라 세금이 크게 달라질 수 있는 상황이었습니다.

검토한 방법

담율은 부담부증여와 가족간 저가매매를 각각 감정평가액 기준, 기준시가(보충적평가방법) 기준으로 나누어 네 가지 시나리오를 비교했습니다.

담율의 제안

감정평가를 별도로 받지 않은 소규모 부동산은 상증세법상 시가를 확인할 수 없을 때 보충적평가방법인 기준시가를 시가로 볼 수 있습니다. 이 사례에서는 기준시가 자체가 임대보증금(채무)과 큰 차이가 나지 않아, 증여재산가액과 양도차익이 모두 작게 잡혔습니다. 다만 기준시가를 시가로 사용하려면 유사매매사례가액이나 감정평가액 등 우선 적용되는 시가가 없어야 한다는 요건을 반드시 확인해야 하며, 보증금 반환 의무와 자금출처도 함께 점검해야 합니다.

결과

가장 세액이 높았던 가족간 저가매매(감정평가 기준, 약 1억 3,910만원) 대비 가족간 저가매매(기준시가 기준, 약 218만원)로 약 1억 3,910만원을 줄일 수 있었습니다. 실제 신고세액은 신고 시점 자료에 따라 달라질 수 있습니다.

근거 법령

• 상속세 및 증여세법 제60조, 제61조(시가 및 보충적평가방법)
• 상속세 및 증여세법 제35조(저가양수에 따른 이익의 증여)
• 지방세법(증여·유상 취득세 과세표준 및 세율)

시세와 기준시가 차이가 큰 소규모 주택을 자녀에게 넘기실 계획이라면, 어떤 가격 기준을 적용할 수 있는지 먼저 상담받아보시길 권합니다.