비거주자 공동명의 아파트, 1세대1주택 비과세로 세금을 크게 줄인 사례

상담 배경

A·A 고객님 부부는 해외에 거주하며 경기도의 한 아파트를 20년 이상 보유하고 있었습니다. 1999년부터 취득해 20년 넘게 보유 및 거주해 온 주택이었지만, 현재 비거주자 신분이라 1세대1주택 비과세를 받지 못할까 걱정하며 상담을 요청했습니다.

검토한 방법

같은 아파트, 같은 양도가액을 기준으로 비과세 적용 여부에 따라 비교했습니다.

담율의 제안

소득세법상 1세대1주택 비과세는 거주자에게 적용되고, 비거주자에게는 원칙적으로 적용되지 않습니다. 다만 해외이주나 1년 이상 국외 취학·근무 때문에 세대 전원이 출국한 경우에는 출국일 현재 1주택을 보유하고 있고 출국일부터 2년 이내에 양도하면 보유·거주기간과 관계없이 비과세를 받을 수 있습니다. 이때도 양도가액 12억원 초과분은 과세됩니다. 이번 사례는 출국 사유와 출국일, 잔금 예정일이 이 요건에 맞는지 확인해 비과세 적용 여부를 판단했습니다.

결과

비과세를 적용받지 못하는 경우와 비교하면 약 3억 1,670만원의 세액 차이가 있었습니다. 실제 신고세액은 신고 시점의 거주자 요건 충족 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

근거 법령

• 소득세법 제89조(1세대1주택 비과세)
• 소득세법 제121조 제2항(비거주자에 대한 1세대1주택 비과세 배제)
• 소득세법 시행령 제154조 제1항 제2호 나목·다목(해외이주 또는 1년 이상 국외 취학·근무로 세대전원 출국 시 출국일부터 2년 이내 양도 특례)

해외에 거주하며 국내 주택 매각을 고민 중이시라면, 출국 시점과 보유·거주 요건을 먼저 확인해보시길 권해드립니다.