서울 아파트 2채, 매각 순서를 바꿔 양도세를 줄인 사례

상담 배경

서울에 고가 아파트, 재개발로 받은 아파트, 상속받은 오피스텔까지 여러 부동산을 보유한 A·B 고객님은 이 중 일부를 순차적으로 정리할 계획이었습니다. 두 채 이상을 보유한 상태에서 어떤 것을 먼저 파느냐에 따라 비과세 적용 여부와 중과세율 적용 여부가 달라질 수 있는 상황이었습니다.

검토한 방법

담율은 어떤 주택을 먼저 매각하느냐에 따라 나머지 한 채의 비과세 요건 충족 여부가 달라진다는 점에 주목해, 매각 순서를 바꿔가며 전체 양도소득세 합계를 비교했습니다.

담율의 제안

다주택 상태에서 먼저 매각하는 주택은 비과세를 받지 못하고, 남은 주택이 그 시점에 1주택이 되어야 비과세를 받을 수 있습니다. 또한 재개발로 취득한 주택은 환산취득가액 적용 여부에 따라서도 과세표준이 달라집니다. 담율은 두 주택의 보유·거주 기간과 취득 경위를 모두 따져, 비과세 요건을 먼저 충족하는 주택을 나중에 팔도록 순서를 조정했습니다. 다만 매각 순서를 조정하는 동안의 보유 기간과 세법 개정 가능성도 함께 고려해야 합니다.

결과

오피스텔을 먼저 팔 경우 예상되는 총 양도소득세 약 5억 4,360만원과, 순서를 조정한 경우의 약 2,860만원의 차이, 약 5억 1,500만원을 줄일 수 있었습니다. 실제 신고세액은 신고 시점 자료에 따라 달라질 수 있습니다.

근거 법령

• 소득세법 제89조(비과세 양도소득)
• 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위)
• 소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례)

여러 채의 부동산을 순차적으로 정리할 계획이라면, 매각 순서까지 함께 설계해보시길 권합니다.