경기 오피스텔, 부담부증여 대신 저가매매로 세금을 가장 줄인 사례

상담 배경

A 고객님은 3주택을 보유한 다주택자로, 경기도의 오피스텔 한 채를 자녀인 B 고객님에게 넘기고 싶어했습니다. 임대보증금 2천만원이 걸려 있는 상태였고, 다주택자라 양도세 비과세는 기대할 수 없는 상황이었습니다.

검토한 방법

부담부증여, 보증금을 승계하지 않는 일반매매, 가족간 저가매매 세 가지 방법을 비교했습니다.

부담부증여는 보증금을 제외한 나머지 부분에 높은 증여세율이 적용되어 가장 세금이 많이 나왔습니다. 반면 전체를 매매로 처리하면 다주택자라도 장기보유특별공제를 받을 수 있어 부담이 크게 줄었고, 할인폭을 세법상 인정 범위 안으로 설계한 저가매매가 가장 유리했습니다.

담율의 제안

담율은 다주택자인 경우 부담부증여보다 일반적인 매매 형태가 유리할 수 있다는 점을 설명하고, 저가양수 인정 범위(시가 30%, 3억원 중 작은 금액) 안에서 할인된 매매가격을 설계해 자녀에게 추가 증여세 부담이 생기지 않도록 안내했습니다. 매매대금 지급과 자금출처 소명 자료도 함께 준비했습니다.

결과

부담부증여 대신 가족간 저가매매를 선택해 예상세액 기준 약 1억 140만원을 줄일 수 있었습니다. 실제 신고세액은 신고 시점 자료에 따라 달라질 수 있습니다.

근거 법령

• 상속세및증여세법 제35조(저가양수에 따른 이익의 증여)
• 소득세법 제101조(부당행위계산 부인)
• 소득세법 제95조(장기보유특별공제)

다주택 상태에서 자녀에게 오피스텔이나 주택을 넘기실 계획이라면, 부담부증여보다 매매 형태가 유리할 수 있으니 꼭 비교해보시길 권합니다.