부산 재개발 아파트, 가족에게 넘길 때 부담부증여가 유리했던 사례

상담 배경

A 고객님은 2004년경 취득한 조합원 입주권이 재개발을 거쳐 부산의 새 아파트로 완성되었습니다. 이 아파트에는 전세보증금이 남아 있었는데, 자녀에게 이 아파트를 넘겨주고자 가족간 저가매매와 부담부증여 두 가지 방법을 함께 검토했습니다.

검토한 방법

같은 아파트, 같은 전세보증금을 기준으로 비교했습니다.

담율의 제안

두 방법 모두 상속세및증여세법상 저가양수 한도(시가의 30%, 3억원 중 작은 금액) 안에서 설계해 증여세 문제가 생기지 않도록 했습니다. 저가매매는 매매대금 중 자녀가 실제로 마련해야 하는 현금(거래필요금액)이 더 크고 양도소득세 부담도 조금 더 높았던 반면, 부담부증여는 전세보증금을 그대로 채무로 넘기면서 증여재산공제(5천만원)까지 활용할 수 있어 전체적으로 소폭 유리했습니다. 다만 두 방법 모두 자금 흐름과 실제 거래 사실(매매대금 지급, 채무 인수 신고)이 명확해야 인정받을 수 있습니다.

결과

가족간 저가매매(1억 2,262만원)와 부담부증여(1억 1,324만원)를 비교하면 약 940만원의 세액 차이가 있었습니다. 실제 신고세액은 신고 시점 자료에 따라 달라질 수 있습니다.

근거 법령

• 상속세및증여세법 제35조(저가양수에 따른 이익의 증여)
• 상속세및증여세법 제53조(증여재산공제)
• 소득세법 제95조(장기보유특별공제, 조합원입주권 특례)

재개발로 새로 받은 주택을 가족에게 넘기는 방법을 고민 중이시라면, 저가매매와 부담부증여를 함께 비교해보시길 권해드립니다.