경기 다세대주택, 매각 시점을 나눠 합산과세를 피한 사례

상담 배경

경기도에서 신축 다세대주택 두 채를 임대사업으로 운영해온 A 고객님은 임대 기간이 끝나면서 두 채를 모두 매각할 계획을 세웠습니다. 두 채를 한 해에 함께 매각할지, 연도를 나눠 매각할지에 따라 세금이 크게 달라질 수 있는 상황이었습니다.

검토한 방법

양도소득세는 같은 해에 두 건 이상의 부동산을 양도하면 양도소득을 합산해 더 높은 세율 구간에 걸리게 됩니다. 담율은 두 채를 같은 해에 함께 매각하는 경우와, 연도를 나눠 각각 매각해 신고하는 경우의 전체 세금을 비교했습니다.

담율의 제안

양도소득세는 해를 기준으로 과세기간이 정해지므로, 같은 해에 여러 건을 매각하면 양도소득이 합산되어 더 높은 세율을 적용받게 됩니다. 반대로 매각 시점을 연도를 걸쳐 나누면 각각 별도의 과세표준으로 계산되어 전체 세부담이 줄어듭니다. 담율은 매수자와의 협의 가능성, 세대 내 다른 주택 양도 계획까지 종합적으로 고려해 매각 시점을 조정하도록 안내했습니다.

결과

같은 해에 함께 매각할 경우 예상되는 약 8억 590만원과, 연도를 나눠 매각한 경우의 약 4억 2,210만원의 차이, 약 3억 8,380만원을 줄일 수 있었습니다. 실제 신고세액은 신고 시점 자료에 따라 달라질 수 있습니다.

근거 법령

• 소득세법 제104조(양도소득세의 세율)
• 소득세법 제92조(양도소득세의 과세표준과 세액의 계산)
• 소득세법 제95조(장기보유특별공제)

여러 채의 부동산을 한꺼번에 정리할 계획이 있다면, 매각 시점을 나누는 것만으로도 세금을 줄일 수 있는지 먼저 상담받아보시길 권합니다.