서울 아파트, 증여보다 임대주택 특례 매각이 더 유리했던 사례

상담 배경

A 고객님은 서울의 아파트 한 채를 민간임대주택으로 등록해 장기간 임대해왔는데, 등록이 자동말소되는 시점이 다가오면서 이 집을 아들인 A 고객님에게 넘길지, 그냥 매각할지 고민하고 있었습니다. A 고객님은 거주주택과 상가주택 등을 포함해 다주택자였습니다.

검토한 방법

자녀에게 부담부증여로 넘기는 방법과, 임대주택 장기보유특별공제 특례를 적용해 그냥 매각하는 방법을 비교했습니다.

등록임대주택을 자동말소 시점까지 유지하면 임대기간에 대해 일반보다 높은 장기보유특별공제율을 적용받을 수 있습니다. 반면 자녀에게 증여하면 증여세와 채무승계분 양도세, 다주택자 취득세 중과까지 겹쳐 부담이 훨씬 커졌습니다.

담율의 제안

담율은 임대주택의 등록 유지 기간, 임대료 증액제한 준수 여부, 자동말소 시점을 확인해 장기보유특별공제 특례 적용이 가능하다는 점을 안내했습니다. 자녀에게 재산을 미리 넘기고 싶은 마음은 이해하지만, 이 물건은 매각 후 현금으로 증여하는 쪽이 전체적으로 더 유리하다는 점을 설명했습니다.

결과

증여 대신 임대주택 특례를 적용한 매각을 선택해 예상세액 기준 약 1억 6,020만원을 줄일 수 있었습니다. 실제 신고세액은 신고 시점 자료에 따라 달라질 수 있습니다.

근거 법령

• 조세특례제한법 제97조의3·제97조의4(장기일반민간임대주택 등·장기임대주택에 대한 양도소득세 과세특례)
• 소득세법 제95조(장기보유특별공제)
• 상속세및증여세법 제47조(부담부증여)

등록임대주택을 자녀에게 넘길 계획이라면, 증여보다 특례를 활용한 매각이 유리한지 먼저 비교해보시길 권합니다.