경기 아파트, 단순증여 대신 가족간 저가매매로 세금을 줄인 사례

상담 배경

A 고객님은 경기도에 아파트 두 채를 보유하고 있었는데, 그중 자녀 이름으로 된 아파트가 아닌 본인 명의 아파트 한 채를 자녀에게 넘겨주고 싶다는 상담을 해오셨습니다. 1세대 2주택자여서 양도소득세 비과세를 받을 수 없는 상황이라, 그냥 증여하는 방법과 가족간에 시가보다 낮게 파는 저가매매 방법 중 어느 쪽이 유리한지 궁금해하셨습니다. 해당 아파트는 유사매매사례가액이 5억 3천만원, 감정평가를 받으면 4억 8천만원 수준으로 평가될 것으로 예상됐습니다.

검토한 방법

담율의 제안

상속세및증여세법상 증여재산은 시가로 평가하는데, 시가를 산정할 유사매매사례가액과 감정평가액이 있을 경우 감정평가액을 우선 적용할 수 있어, 감정평가를 받아 상대적으로 낮은 금액으로 평가받는 것이 증여세·취득세 부담을 줄이는 첫 단계였습니다. 여기서 한 단계 더 나아가, 자녀가 이 집을 아예 증여받지 않고 시가보다 낮은 값에 매수하는 방법을 검토했습니다. 할인액이 시가의 30%와 3억원 중 작은 금액 이내였기 때문에 저가양수에 대한 증여세는 0원으로 계산됐고, 취득세도 유상거래 기준 1.1%로 무상 취득세율 3.8%보다 낮았습니다. 다만 매도인인 어머니 입장에서는 소득세법상 부당행위계산 부인이 적용되어 감정평가액을 양도가격으로 보아 양도소득세를 내야 한다는 점, 그리고 실제 매매대금이 자녀의 자금(대출, 전세보증금 등)으로 실제 지급되어야 한다는 점을 함께 안내했습니다.

결과

단순증여(유사매매사례가 기준, 약 1억 356만원)와 가족간 저가매매(감정평가 기준, 약 5,691만원)를 비교하면 약 4,660만원의 세금 차이가 발생했습니다. 실제 신고세액은 신고 시점 자료에 따라 달라질 수 있습니다.

근거 법령

• 상속세및증여세법 제60조(평가의 원칙, 시가 및 감정가액)
• 상속세및증여세법 제35조(저가양수에 따른 이익의 증여)
• 소득세법 제101조(부당행위계산의 부인)
• 상속세및증여세법 제53조(증여재산공제)
• 지방세법 제11조(무상·유상 취득세율)

다주택 상태에서 자녀에게 집을 넘기실 계획이 있다면, 증여와 매매 중 어느 쪽이 유리한지 평가방법까지 포함해 미리 비교해 보시길 권합니다.