서울 재건축 신축아파트, 지분 증여 대신 일반매매로 세금 9억원 넘게 절감

상담 배경

서울 재건축 구역에 오래된 아파트를 갖고 있던 아버지와, 입주권 지분을 나눠 가진 어머니·자녀가 재건축 완공으로 새 아파트를 받게 되었습니다. 가족은 또 다른 서울 아파트에서 실거주하고 있었고, 신축아파트를 어떻게 정리할지, 지분을 자녀에게 더 증여해야 할지 아니면 그냥 팔아야 할지 고민하던 상황이었습니다. 조합원 분양과 추가 분담금(청산금) 때문에 취득가액 산정이 복잡했습니다.

검토한 방법

담율은 같은 신축아파트를 두고 지분 증여안과 매각(일반매매)안의 세액을 비교했습니다.

지분을 더 증여하면 증여세 외에도 취득세(무상취득, 중과 포함 최대 13.4%)가 추가로 붙어 부담이 컸습니다. 반면 조합원 중 1세대 1주택 요건을 충족하는 지분에 비과세와 장기보유특별공제를 정확히 적용해 매각하면 세액이 큰 폭으로 줄었습니다.

담율의 제안

담율은 재건축 입주권의 관리처분인가 전후 양도차익을 나누어 계산하고, 원조합원 보유기간을 기준으로 장기보유특별공제를 적용했습니다. 또한 조합원별로 1세대 1주택 비과세와 고가주택 과세분 산정을 정확히 나누어, 비과세를 받을 수 있는 지분과 받지 못하는 지분(단기 보유, 증여취득분)을 구분했습니다. 증여로 지분을 재배분하는 방안은 당장의 보유구조를 바꾸지만 세부담이 더 크고, 신축주택 완공 후 단기양도 중과 리스크도 있어 권하지 않았습니다.

결과

가장 세액이 높았던 지분 증여안(약 13.8억원)과 비과세를 적용한 일반매매안(약 4.7억원)의 차이는 약 9억 1,100만원이었습니다. 실제 신고세액은 신고 시점 자료에 따라 달라질 수 있습니다.

근거 법령

• 소득세법 제89조(1세대1주택 비과세)
• 소득세법 제95조(장기보유특별공제, 재개발·재건축 신축주택 특례)
• 소득세법 시행령 제156조의2(조합원입주권 관련 비과세 특례)
• 지방세법 제11조(무상취득 취득세율)

재건축·재개발로 새 아파트를 받은 뒤 처분 방법을 고민하고 있다면, 지분 재배분보다 양도 시점과 비과세 요건을 먼저 점검해보시길 권합니다.