서울 상가건물, 기준시가 적용한 부담부증여로 세금을 줄인 사례

상담 배경

서울에서 상가건물을 상속받아 보유 중인 A 고객님이 해당 건물을 자녀에게 넘기는 방법을 상담했습니다. 상가건물에는 임대보증금과 담보대출이 함께 걸려 있었고, 상속받은 지 오래되어 취득가액이 매우 낮게 잡혀 있어 양도차익이 크게 나올 수 있는 상황이었습니다. 시세(예상 감정평가 약 13.5억원)와 기준시가(약 9.8억원)의 차이가 커서 평가기준 선택이 중요했습니다.

검토한 방법

담율은 부담부증여와 가족간 매매(저가매매 포함)를 각각 감정평가액 기준과 기준시가 기준으로 나누어 네 가지 시나리오를 비교했습니다.

담율의 제안

상가건물처럼 유사매매사례가액을 찾기 어려운 부동산은 감정평가를 받지 않으면 보충적평가방법인 기준시가를 시가로 적용할 수 있습니다. 이 사례에서는 기준시가가 감정평가액보다 낮게 형성되어 있어, 증여재산가액과 양도가액이 함께 낮아지는 효과가 있었습니다. 다만 가족간 매매에서 시가를 기준시가로 낮춰 실제보다 할인해서 매매하면 저가양수 증여의제 규정(상증세법 35조)에 걸릴 수 있어, 기준시가 자체를 매매가격으로 전액 지급하는 방식으로 설계해 증여세 리스크를 없앴습니다. 결국 이 사례에서는 기준시가를 적용한 부담부증여가 가장 낮은 세액으로 확인됐습니다.

결과

가장 세액이 높았던 가족간 저가매매(감정평가 기준, 약 3억 6,865만원) 대비 부담부증여(기준시가 기준, 약 2억 1,687만원)로 약 1억 5,180만원을 줄일 수 있었습니다. 실제 신고세액은 신고 시점 자료에 따라 달라질 수 있습니다.

근거 법령

• 상속세 및 증여세법 제60조, 제61조(시가 및 보충적평가방법)
• 상속세 및 증여세법 제35조(저가양수에 따른 이익의 증여)
• 소득세법 제101조(부당행위계산의 부인)

상속받은 상가건물을 자녀에게 넘기실 계획이라면, 감정평가와 기준시가 중 어느 쪽이 유리한지 먼저 비교해보시길 권합니다.