경기 아파트, 소형주택 정리로 1세대1주택 비과세를 받은 사례

상담 배경

A 고객님은 경기도의 아파트(배우자와 공동명의)와 함께 서울의 작은 다세대주택(지층, 약 15㎡)도 보유하고 있어 2주택자 상태였습니다. 경기 아파트를 17억원에 매각할 계획이었는데, 2주택자로 보면 비과세를 전혀 받을 수 없어 양도세 부담이 매우 컸습니다.

검토한 방법

소형주택을 그대로 둔 채 경기 아파트만 매각하는 경우와, 소형주택을 먼저 정리해 1세대1주택 요건을 만든 뒤 매각하는 경우를 비교했습니다.

서울 소형주택은 가액이 작아 가족간에 정리하는 데 드는 세금은 크지 않은 반면, 이를 먼저 처분해두면 경기 아파트가 1세대1주택이 되어 비과세 혜택을 받을 수 있었습니다. 소형주택은 가족간 매매 형태로 처분해 세금 부담을 최소화했습니다.

담율의 제안

담율은 매각 순서가 세금에 결정적인 영향을 미친다는 점을 설명하고, 경기 아파트를 팔기 전에 먼저 서울 소형주택을 가족에게 넘기도록 순서를 설계했습니다. 소형주택은 가액이 작아 실질적인 세금 부담 없이 처분할 수 있었고, 이후 경기 아파트 양도 시점에는 1세대1주택 비과세 요건(보유기간 등)을 다시 확인했습니다.

결과

매각 순서를 조정해 예상세액 기준 약 1억 5,270만원을 줄일 수 있었습니다. 실제 신고세액은 신고 시점 자료에 따라 달라질 수 있습니다.

근거 법령

• 소득세법 제89조(1세대1주택 비과세)
• 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위)
• 소득세법 제95조(장기보유특별공제)

소형주택이나 지분주택 때문에 다주택자가 되어 있다면, 처분 순서만 조정해도 비과세를 받을 수 있는 경우가 많으니 매각 전에 꼭 상담받으시길 권합니다.