경기 다세대주택, 증여재산 평가방법을 바꿔 증여세를 줄인 사례

상담 배경

경기도에 다세대주택 두 호실을 보유한 A 고객님은 그중 한 호실을 성년 자녀와 미성년 자녀에게 절반씩 증여하고자 했습니다. 다른 호실은 매각을 준비하고 있었는데, 증여 대상 호실에 마침 비슷한 시기에 거래된 아파트 사례가 있어 이를 기준으로 신고해야 하는지 고민이 있었습니다.

검토한 방법

증여재산 평가는 감정평가·유사매매사례가·기준시가 순서로 우선순위가 정해져 있습니다. 해당 물건은 6개월 이내의 적정한 유사매매사례가 없었는데도 높은 가격을 시가로 보고 신고하는 경우와, 법이 정한 순서에 따라 기준시가로 신고하는 경우의 세금을 비교했습니다.

담율의 제안

상증세법상 평가기간 내 해당 재산 자체의 매매가 없고, 적용 가능한 유사매매사례가도 없다면 보충적 평가방법인 기준시가를 적용하는 것이 원칙입니다. 담율은 증여 예정일 전후의 실제 거래 내역을 확인해 유사매매사례로 볼 수 있는 거래가 없음을 확인하고, 기준시가로 신고하도록 안내했습니다. 다만 신고 이후 국세청이 평가심의위원회를 거쳐 다른 시가를 인정할 가능성이 있어, 신고기한 내 추가 자료를 준비해두어야 합니다.

결과

유사매매사례가를 기준으로 신고할 경우 예상되는 약 4억 1,700만원과 기준시가를 적용한 약 7,700만원의 차이, 약 3억 3,950만원을 줄일 수 있었습니다. 실제 신고세액은 신고 시점 자료에 따라 달라질 수 있습니다.

근거 법령

• 상속세및증여세법 제60조(평가의 원칙)
• 상속세및증여세법 제61조(부동산 등의 평가)
• 상속세및증여세법 제47조(증여세 과세가액)

자녀에게 부동산을 증여할 계획이 있다면, 평가 기준을 제대로 적용했는지 먼저 점검받아보시길 권합니다.