서울 건물·토지, 가족법인 증여 대신 부담부증여로 세금을 줄인 사례

상담 배경

A 고객님은 서울에서 오래 보유한 상가 건물과 부수토지를 자녀(80%)와 손자(20%)에게 나눠 물려주고 싶어했습니다. 해당 건물에는 임대보증금과 추가 채무가 있어 부담부증여 구조가 가능했고, 동시에 가족이 지분을 가진 법인을 활용해 증여하는 방안도 함께 검토를 요청했습니다. 두 방법 모두 평가액을 감정평가로 볼지 기준시가로 볼지에 따라 세액이 또 달라지는 구조였습니다.

검토한 방법

부담부증여는 증여세와 채무승계분 양도소득세, 취득세로 구성되고, 가족법인 증여는 법인세와 주주별 증여의제이익에 대한 증여세로 구성됩니다. 손자에게는 세대를 건너뛰는 데 따른 할증(30%)이 함께 붙었습니다.

담율의 제안

건물·토지처럼 보충적 평가방법(기준시가)을 적용할 수 있는 자산은, 평가기간(상속·증여일 전후 일정 기간) 내에 매매사례나 감정가액 등 시가로 볼 수 있는 자료가 없으면 기준시가로 신고하는 것이 가능합니다. 이번 물건은 평가기간 내 별도의 매매사례가 없어 기준시가 적용이 충분히 가능한 상황이었고, 그 결과 부담부증여가 가족법인 증여보다 세금 부담이 훨씬 적었습니다. 가족법인을 거치면 법인세가 먼저 과세되고 주주별 증여의제이익에 또 증여세가 붙어 이중 부담이 커졌습니다.

결과

가장 세금이 많이 나오는 가족법인 증여(감정평가) 대비 부담부증여(기준시가)를 선택하면 약 14억 7,450만원을 줄일 수 있는 것으로 계산됐습니다. 실제 신고세액은 신고 시점 자료에 따라 달라질 수 있습니다.

근거 법령

• 상증세법 제47조(증여세 과세가액) - 부담부증여 시 인수 채무액 차감
• 소득세법 제88조(정의) - 부담부증여 시 수증자가 인수한 채무액은 양도로 봄
• 상증세법 제45조의5 - 특정법인과의 거래를 통한 이익의 증여 의제
• 상증세법 제57조(직계비속에 대한 증여의 할증과세) - 세대를 건너뛴 증여 30% 할증
• 상증세법 제60조·제61조 - 시가 및 보충적 평가방법(기준시가)

상가나 건물을 손자녀에게 물려줄 계획이 있다면 부담부증여와 가족법인 활용 방안을 함께 비교해보시길 권합니다.