서울 아파트, 부담부증여 대신 가족간 저가매매로 세금을 줄인 사례

상담 배경

A 고객님은 서울의 아파트 한 채를 자녀와 며느리에게 넘겨주고 싶어 상담을 요청했습니다. 해당 아파트에는 전세보증금이 설정돼 있었고, 자녀 부부에게 절반씩 지분을 나눠주는 것이 목표였습니다. 담율은 전세보증금을 그대로 승계시키는 부담부증여와, 시가보다 낮은 가격에 파는 가족간 저가매매 두 가지 방법을 함께 검토했습니다.

검토한 방법

두 방법 모두 전세보증금만큼은 양도로, 나머지는 증여로 보는 구조이지만 세금 차이가 컸습니다. 또한 평가액을 유사매매사례가액으로 볼지 감정평가액으로 볼지에 따라서도 총세액이 달라졌습니다.

담율의 제안

가족간 저가매매는 시가의 30%와 3억원 중 작은 금액까지는 증여세를 매기지 않는 상증세법상 저가양수 규정을 활용한 것으로, 시가와 거래가의 차액을 그 한도 안에서 설계하면 증여세 부담 없이 양도로 처리할 수 있습니다. 대신 매매대금을 실제로 지급해야 하고(자금 출처 확인 필수), 매도인 입장에서는 양도소득세가 발생하므로 보유기간과 거주요건에 따른 장기보유특별공제, 상생임대 특례 적용 여부를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 평가액도 감정평가를 받을 경우 유사매매사례가액보다 낮게 나올 수 있어 감정평가 비용과 효과를 함께 비교했습니다.

결과

가장 세금이 많이 나오는 부담부증여(유사매매사례가 기준) 대비 가족간 저가매매(감정평가, 상생임대 특례)를 선택하면 약 8억 3,330만원을 줄일 수 있는 것으로 계산됐습니다. 실제 신고세액은 신고 시점 자료에 따라 달라질 수 있습니다.

근거 법령

• 상증세법 제35조(저가양수에 따른 이익의 증여) 및 시행령 제26조 - 시가 30%, 3억원 중 작은 금액 기준
• 상증세법 제47조(증여세 과세가액) - 부담부증여 시 인수 채무액 차감
• 소득세법 제88조(정의) - 부담부증여 시 수증자가 인수한 채무액은 양도로 봄
• 소득세법 제95조(장기보유특별공제), 소득세법 시행령 제155조의3(상생임대주택 특례)

비슷하게 자녀에게 전세보증금이 있는 부동산을 넘겨줄 계획이라면, 부담부증여와 가족간 매매를 함께 비교해보시길 권합니다.