2026년 양도세 개정안, 아직 국회 심의 중인 정부안입니다

핵심부터 말씀드립니다

2026년 8월 3일 정부가 발표한 2026년 세제개편안에는 양도소득세와 관련해 다주택자 중과세율, 장기보유특별공제, 기본공제를 손보는 내용이 담겨 있습니다. 이 개정안은 9월 국무회의를 거쳐 9월 3일 국회에 제출됐고, 이 글을 쓰는 현재(2026년 10월)까지 국회 심사가 진행 중입니다. 즉 아직 확정된 법이 아니라 정부안 단계이며, 국회 논의 과정에서 숫자나 시행 시기가 달라질 수 있습니다.

아래 내용 중 현행법으로 표시한 부분은 지금 그대로 적용되는 법 조문이고, 정부 개정안에 따르면으로 표시한 부분은 아직 국회 심의 중인 정부 발표 내용이라는 점을 구분해서 읽어주시기 바랍니다.

다주택자 중과세율, 현행법은 이렇습니다

현행 소득세법은 조정대상지역에 있는 주택을 1세대 2주택자가 팔면 기본세율(6~45%)에 20%포인트를, 1세대 3주택 이상이면 30%포인트를 더하도록 정하고 있습니다. 이 중과세율 적용이 한동안 시행령으로 유예되어 있었지만, 그 유예 기간이 끝나 2026년 5월 10일 양도분부터 다시 적용되고 있습니다. 중과가 적용되면 장기보유특별공제도 배제됩니다.

정부 개정안에 따르면 보유기간 2년 이상인 주택에 한해 이 중과세율을 한시적으로 낮추는 내용이 들어 있습니다. 2027년에는 2주택 +5%포인트·3주택 이상 +10%포인트, 2028년에는 +10%포인트·+15%포인트로 낮추고, 2029년부터는 현행과 같은 +20%포인트·+30%포인트로 되돌아간다는 내용입니다. 2026년 5월 10일부터 12월 31일 사이에 이미 양도했더라도 법 시행 이후 신고를 한다면 완화된 세율(2년 이상 보유 주택 기준 +5%포인트, 3주택 이상 +10%포인트)을 적용한다는 부칙도 포함되어 있다고 합니다.

장기보유특별공제, 현행법은 보유와 거주를 함께 봅니다

현행 소득세법상 1세대 1주택자의 장기보유특별공제는 보유기간별 공제율(최대 40%)과 거주기간별 공제율(최대 40%)을 더해 최대 80%까지 적용됩니다. 각각 10년 이상이면 40%씩, 합쳐서 80%가 한도입니다. 1세대 1주택이 아닌 다주택자는 보유기간에 따라 최대 30%(15년 이상)까지만 공제됩니다.

정부 개정안에 따르면 2028년 1월 1일 양도분부터 주택의 장기보유특별공제는 거주기간 중심의 장기거주 소득공제로 구조가 바뀌고, 보유기간에 대한 공제는 점차 줄어든다고 합니다. 10년을 보유하고 2년만 거주한 경우라면 공제율이 줄어 세부담이 늘고, 반대로 10년을 거주한 경우라면 2029년에도 지금과 비슷한 수준의 공제를 유지한다는 내용입니다. 2028년에는 20억 원, 2029년부터는 10억 원의 공제 한도가 새로 생긴다고도 발표되었습니다.

기본공제, 정부안은 장기거주자에게만 확대합니다

현행 기본공제는 양도소득금액에서 연 250만 원을 공제하는 것으로, 주택 보유·거주 기간이나 금액과 관계없이 동일하게 적용됩니다.

정부 개정안에 따르면 2027년 양도분부터 보유기간 중 거주기간이 10년 이상이고 양도가액이 30억 원 이하인 1세대 1주택을 팔 때는 기본공제가 연 250만 원에서 2,500만 원으로 커진다고 합니다(특수관계인 거래, 비거주자는 제외). 또한 65세 이상이면서 5년 이상 거주한 수도권 주택을 처분하고 비수도권으로 이사하는 경우 양도세 일부를 감면하는 특례도 함께 발표됐습니다.

근거 법령(현행)

• 소득세법 제104조제7항: 조정대상지역 다주택자 양도세 중과세율(2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p)
• 소득세법 제95조: 1세대 1주택 장기보유특별공제(보유·거주 각 최대 40%, 합산 최대 80%), 다주택자 최대 30%
• 소득세법 제103조: 양도소득 기본공제 연 250만 원
• 소득세법 제89조: 1세대 1주택 비과세 제외 고가주택 기준(실거래가 12억 원 초과)

정부 개정안 내용은 국회 심의 결과에 따라 달라질 수 있으니, 주택을 처분할 시기를 고민하고 있다면 계약 전에 세무회계 담율과 상의해 현재 기준과 개정안 기준을 함께 확인해 보세요.