부담부증여, 증여세 줄어도 양도세·취득세까지 봐야 합니다

부담부증여는 세금이 세 가지 함께 나옵니다

부담부증여는 집에 딸린 대출이나 임대보증금을 자녀가 함께 떠안는 조건으로 증여하는 것을 말합니다. 소득세법 제88조는 이때 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분을 양도로 보도록 정하고 있습니다. 그래서 한 번의 증여 등기로 채무액만큼은 증여자의 양도소득세, 나머지는 수증자의 증여세, 그리고 수증자의 취득세까지 세 가지 세금이 함께 발생합니다. 은행 대출만이 아니라 전세를 놓은 집이라면 임대보증금도 채무로 봅니다.

양도로 보는 부분은 비율로 계산합니다

양도가액과 취득가액은 모두 채무액 나누기 증여가액 비율만큼만 계산합니다(소득세법 시행령 제159조). 증여재산을 시가로 평가했다면 취득가액도 실지거래가액으로, 기준시가로 평가했다면 취득가액도 기준시가로 맞춰야 합니다. 예를 들어 10억원짜리 집에 채무가 4억원이라면 40%만 양도로 보는 식입니다.

조정대상지역 다주택자는 결과가 크게 갈립니다

증여자가 조정대상지역에 2주택 이상을 보유한 다주택자라면 양도소득세 세율에 기본세율 외에 2주택은 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 더해지고, 장기보유특별공제도 적용받지 못합니다(소득세법 제104조 제7항, 제95조 제2항). 이 중과를 한시적으로 배제하던 규정은 2026년 5월 9일 양도분까지로 끝나 지금은 다시 적용되므로, 등기 전에 중과 대상 여부를 반드시 확인해야 합니다. 중과 대상이면 단순 증여보다 부담부증여의 총 세금이 더 커질 수도 있어, 증여자의 주택 수와 지역을 먼저 따져보는 것이 순서입니다.

부모 자식 간 채무 인수는 그냥 인정되지 않습니다

배우자나 직계존비속 사이의 부담부증여는 수증자가 채무를 인수했더라도 일단 인수하지 않은 것으로 추정합니다(상속세 및 증여세법 제47조 제3항). 국가·지방자치단체·금융회사에 대한 채무는 해당 기관의 확인서로, 그 외 채무는 채무부담계약서나 채권자확인서, 담보설정·이자지급 증빙 등으로 실제 인수 사실을 증명해야 추정이 깨집니다(같은 법 시행령 제10조 제1항). 입증이 안 되면 그만큼이 양도가 아니라 증여세 과세가액으로 돌아옵니다.

취득세도 대가 지급이 증명돼야 유상입니다

지방세법에서는 배우자·직계존비속 간 부담부증여의 채무분도 수증자 본인의 소득이나 재산으로 대가를 지급한 사실이 증명돼야 유상취득으로 인정합니다(지방세법 제7조 제11항, 제12항). 대법원 2024두67238 판결(2025.10.16)도 수증자가 채무를 갚을 능력이 있는지는 수증자 본인의 소득과 재산만으로 판단해야 하고, 부담부증여의 대상인 부동산 자체(예를 들어 그 집에서 나올 임대보증금)는 고려 대상이 아니라고 보았습니다. 받은 집을 팔아서 갚겠다는 계획만으로는 유상취득으로 인정받기 어렵습니다.

신고기한은 모두 3개월입니다

증여세, 양도소득세, 취득세 모두 신고기한은 3개월입니다. 증여세는 수증자가 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 신고하고(상속세 및 증여세법 제68조), 부담부증여로 양도로 보는 부분의 양도소득세 예정신고도 양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월입니다(소득세법 제105조 제1항 제3호). 취득세도 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 신고·납부해야 합니다. 증여일은 계약서 날짜가 아니라 등기접수일을 기준으로 합니다.

근거 법령

• 소득세법 제88조: 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액은 양도로 봄
• 소득세법 시행령 제159조: 부담부증여 양도차익의 계산방법
• 소득세법 제104조 제7항, 제95조 제2항: 조정대상지역 다주택 양도세 중과 및 장기보유특별공제 배제
• 상속세 및 증여세법 제47조 제3항, 같은 법 시행령 제10조 제1항: 가족 간 채무 인수 추정과 입증서류
• 지방세법 제7조 제11항·제12항: 가족 간 부담부증여의 유상 인정 요건
• 소득세법 제105조 제1항 제3호, 상속세 및 증여세법 제68조: 각 세목 신고기한 3개월

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