가족간 저가매매, 5%만 넘어도 양도세가 시가로 바뀝니다

파는 사람은 5%부터, 사는 사람은 30%부터입니다

부모님 집을 자녀에게 싸게 넘길 때 증여세만 안 걸리면 된다고 생각하기 쉽지만, 파는 쪽과 사는 쪽에 적용되는 기준은 서로 다릅니다. 사는 자녀의 증여세는 상속세 및 증여세법에 따라 시가와 거래가액의 차액이 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액 이상일 때 과세됩니다. 반면 파는 부모님의 양도소득세는 소득세법 시행령에 따라 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5%에 해당하는 금액 이상인 경우로 한정해 부당행위계산으로 봅니다. 두 기준 중 하나만 넘어도 해당 쪽에서 문제가 됩니다. 시가가 60억원 미만이라면 5%에 해당하는 금액이 3억원보다 작기 때문에, 대부분의 아파트 거래는 양도세 쪽 5% 기준이 먼저 걸린다고 보는 것이 맞습니다. 여기서 가족, 즉 특수관계인의 범위는 4촌 이내 혈족, 3촌 이내 인척, 배우자까지로 생각보다 넓습니다.

걸리면 받은 돈이 아니라 시가로 판 것이 됩니다

양도소득세 쪽에서 걸리면 실제로 받은 거래가액이 아니라 시가를 양도가액으로 보고 양도차익을 계산합니다. 증여세처럼 시가의 일정 비율을 빼주는 구조가 아니라, 거래가액 전체가 시가로 바뀐다는 점이 중요합니다. 반대로 증여세 쪽에서는 차액에서 기준금액(시가의 30%와 3억원 중 적은 금액)을 뺀 금액만 증여재산가액이 됩니다. 같은 거래인데도 두 세금의 계산 방식이 이렇게 다르기 때문에, 증여세만 보고 가격을 정하면 양도세 쪽에서 예상과 다른 결과가 나올 수 있습니다.

시가는 같은 단지 거래와 신고일로 정해집니다

시가는 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 안의 매매가액·감정가액 등으로 판단하며, 같은 공동주택단지에서 주거전용면적 차이와 공동주택가격 차이가 각각 5% 이내인 다른 세대의 거래가도 유사매매사례가액으로 시가가 될 수 있습니다. 2026년 2월 27일 개정된 시행령은, 양도소득세 과세표준을 신고한 경우에는 양도일 또는 취득일 전 3개월부터 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 유사매매사례가액으로 본다고 정하고 있습니다. 즉 신고를 마친 뒤에 생긴 같은 단지의 거래는 유사매매사례가액 범위에서 빠지게 됩니다. 다만 해당 부동산 자체의 매매·감정가액은 여전히 양도일 전후 3개월을 기준으로 봅니다.

대금은 실제로 주고받았는지가 핵심입니다

배우자나 직계존비속에게 양도하면 일단 증여로 추정합니다. 이 추정을 벗어나려면 대가를 지급한 사실이 입증되어야 합니다. 이미 과세받았거나 신고한 소득금액으로 대가를 치른 경우, 상속·증여받은 재산가액으로 지급한 경우, 자기 재산을 처분한 금액으로 지급한 경우가 대표적인 예시입니다. 부모님께 돈을 빌려 대금을 치르는 경우도 많은데, 무상이나 낮은 이자로 빌리면 적정이자율(연 4.6%)과의 차이가 증여이익이 되고, 그 금액이 연 1천만원에 미달하면 과세에서 빠집니다. 다만 이는 증여이익 계산 기준일 뿐이고, 실제로 빌린 돈인지는 차용증과 이자 지급, 원금 상환 여부로 따로 판단합니다.

근거 법령

• 소득세법 제101조, 시행령 제167조: 양도소득 부당행위계산(차액 3억원 또는 시가 5% 이상, 2026.2.27 개정 유사매매사례가액 신고일 기준)
• 상속세 및 증여세법 제35조, 시행령 제26조: 저가 양수·고가 양도에 따른 증여재산가액(기준금액=시가 30%와 3억원 중 적은 금액)
• 상속세 및 증여세법 시행령 제33조: 배우자 등에게 양도한 재산의 증여추정 배제 요건
• 상속세 및 증여세법 시행령 제31조의4, 시행규칙 제10조의5: 금전 무상대출 등의 적정이자율(연 4.6%)과 과세 제외 기준(1천만원)

가족간 저가매매는 가격을 정하는 순간 결과가 거의 정해집니다. 계약서를 쓰기 전에 시가와 대금 출처부터 세무회계 담율과 함께 점검해 보세요.