장기일반민간임대주택 장기보유특별공제 70% 특례

장기보유특별공제는 보통 보유기간에 따라 최대 30%까지 적용됩니다. 그런데 조세특례제한법은 민간건설임대주택을 장기일반민간임대주택 등으로 등록해 10년 이상 임대하면 임대기간 중 생긴 양도차익에 70% 공제율을 적용합니다. 요건을 하나라도 놓치면 일반 공제율로 돌아가므로 등록 단계부터 관리가 필요합니다.

70% 특례 대상

거주자가 민간건설임대주택으로서 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택을 2027년 12월 31일까지 등록한 경우가 대상입니다. 2020년 7월 11일 이후 종전 단기민간임대주택을 장기일반 등으로 변경 신고한 주택은 빠집니다. 현행 조문은 민간건설임대주택만 규정하고 있으므로, 과거 매입임대로 등록한 주택은 등록 당시 규정과 부칙의 적용 여부를 따로 확인해야 합니다.

갖춰야 할 요건

• 10년 임대: 장기일반민간임대주택 등으로 10년 이상 계속 등록되어 있고, 그 기간 동안 통산 10년 이상 임대해야 합니다. 재건축·재개발·리모델링으로 임대할 수 없는 기간은 일정 범위에서 계속 임대한 것으로 보되, 실제 임대기간만 셉니다.
• 임대료: 임대보증금·임대료 증가율이 5%를 넘지 않아야 하고, 증액 후 1년 안에는 증액을 청구할 수 없습니다.
• 면적: 국민주택규모 이하여야 합니다. 다가구주택은 가구당 전용면적으로 봅니다.
• 가격: 주택과 부수토지의 기준시가 합계가 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖 3억원) 이하여야 합니다.

70%는 임대기간 중 양도차익에만

공제율 70%는 전체 양도차익이 아니라 임대기간 중 발생한 양도차익에만 적용합니다. 임대기간 중 양도차익은 전체 양도차익을 취득일부터 양도일까지의 기준시가 상승분 중 실제 임대기간의 기준시가 상승분이 차지하는 비율로 나눠 계산합니다. 이 계산식은 2026년 2월 시행령 개정으로 정비됐습니다. 임대 전후 기간분은 일반 장기보유특별공제를 따릅니다.

6년 이상 임대 시 추가공제

조세특례제한법 제97조의4는 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호 가목·다목의 장기임대주택을 6년 이상 임대한 뒤 양도하면 기본 공제율에 추가공제율을 더합니다. 6년 이상 2%, 7년 이상 4%, 8년 이상 6%, 9년 이상 8%, 10년 이상 10%입니다. 1세대1주택 공제표가 적용되는 경우에는 이 추가공제를 쓰지 않습니다.

두 특례는 중복해서 받을 수 없습니다. 어느 쪽이 유리한지는 임대기간과 양도차익 구성에 따라 달라집니다.

신청 방법

특례를 받으려면 양도소득 과세표준 예정신고나 확정신고 때 과세특례적용신청서를 함께 내야 합니다. 임대기간과 임대료 증액 내역을 증명할 임대차계약서, 등록증 등을 10년 이상 보관해 두는 것이 좋습니다.

근거 법령

• 조세특례제한법 제97조의3: 장기일반민간임대주택 등 장기보유특별공제 70%
• 조세특례제한법 시행령 제97조의3: 10년 임대 판단, 임대료·면적·가격 요건, 임대기간 중 양도차익 계산
• 조세특례제한법 제97조의4, 같은 법 시행령 제97조의4: 장기임대주택 추가공제율
• 소득세법 제95조 제2항: 장기보유특별공제 기본 공제율

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