상가주택 양도세, 12억 넘으면 주택 부분만 주택입니다

1층 상가, 위층 주택인 상가주택은 양도가액이 12억원을 넘는지에 따라 계산 방식이 크게 달라집니다. 12억원 이하라면 주택 면적이 상가보다 클 때 건물 전체를 주택으로 봐 1세대1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 그러나 12억원을 넘는 고가주택이면 상가 부분은 주택으로 보지 않으므로, 상가는 일반 건물처럼 과세하고 주택 부분만 고가주택 계산을 합니다.

원칙: 면적이 큰 쪽을 따릅니다

소득세법 시행령 제154조 제3항은 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있거나 주택에 딸린 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우 그 전부를 주택으로 봅니다. 다만 주택의 연면적이 주택 외 부분의 연면적보다 적거나 같으면 주택 외 부분은 주택으로 보지 않습니다. 이때 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택 연면적이 건물 연면적에서 차지하는 비율을 곱해 계산합니다(같은 조 제4항).

물론 전부를 주택으로 보더라도 1세대1주택 비과세의 기본 요건(보유 2년 이상, 취득 당시 조정대상지역이면 보유기간 중 거주 2년 이상)을 갖춰야 합니다.

12억원 판정은 전체 가액으로

고가주택인지 판단할 때는 시행령 제154조 제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분의 실지거래가액을 포함합니다(시행령 제156조 제2항). 주택 면적이 더 큰 상가주택이라면 상가 부분 가액까지 합친 전체 양도가액으로 12억원 초과 여부를 봅니다.

12억원을 넘으면 상가는 따로 계산합니다

시행령 제160조 제1항은 고가주택의 양도차익과 장기보유특별공제를 계산할 때 하나의 건물이 주택과 주택 외 부분으로 복합된 경우 주택 외 부분은 주택으로 보지 않는다고 정합니다. 따라서 상가 부분과 그 부속토지는 비과세 대상이 아니고 일반 부동산 양도로 과세되며, 장기보유특별공제도 일반 공제율(보유 3년 이상 6%부터 15년 이상 30%까지)을 적용합니다.

주택 부분은 양도차익에 (양도가액 - 12억원) ÷ 양도가액을 곱한 금액만 과세합니다. 예를 들어 전체 20억원에 팔면서 주택 부분 양도가액이 14억원, 상가 부분이 6억원으로 안분된다면, 주택 부분 양도차익의 14분의 2만 과세 대상이고 상가 부분 양도차익은 전부 과세 대상입니다. 주택과 부수토지의 보유기간이 다르거나 일부만 양도하는 경우에는 12억원도 양도가액 비율로 나눠 적용합니다.

주택 부분 장기보유특별공제

주택 부분이 1세대1주택으로서 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이면 보유기간별(최대 40%)과 거주기간별(최대 40%) 공제율을 합한 공제를 받습니다(소득세법 제95조 제2항, 시행령 제159조의4). 상가를 주거용으로 용도변경한 건물이라면 비과세 보유기간은 사실상 주거용으로 사용한 날부터 계산하고(시행령 제154조 제5항), 장기보유특별공제도 주택 외 건물로 보유한 기간과 주택으로 보유한 기간을 나눠 공제율을 계산합니다(법 제95조 제5항).

근거 법령

• 소득세법 시행령 제154조 제3항·제4항: 겸용주택 주택 판정과 부수토지 안분
• 소득세법 시행령 제156조 제2항: 고가주택 판정 시 주택으로 보는 부분 가액 포함
• 소득세법 시행령 제160조: 고가주택은 주택 외 부분 제외, 12억원 초과분 비율 계산
• 소득세법 제95조·시행령 제159조의4: 장기보유특별공제와 1세대1주택 거주 요건

상가주택은 대장상 면적과 실제 사용, 가액 안분에 따라 세금이 크게 달라집니다. 세무회계 담율과 먼저 상의해 보세요. 대표 세무사가 직접 검토합니다.