비사업용 토지 판정, 기간 요건부터 확인하세요

비사업용 토지로 판정되면 양도세가 기본세율에 10%포인트를 더한 16%~55% 세율로 계산됩니다. 판정은 두 단계입니다. 먼저 그 토지가 지목별로 사업용 사용 요건을 갖췄는지 보고, 다음으로 요건을 갖추지 못한 기간이 법에서 정한 기간 기준을 넘는지 봅니다. 기간 기준을 하나라도 넘지 않으면 사업용으로 인정되므로, 양도 시점을 조정해 결과가 바뀌는 경우가 많습니다.

비사업용 토지가 되면 달라지는 것

소득세법 제104조 제1항 제8호는 비사업용 토지에 과세표준 1,400만원 이하 16%부터 시작하는 별도 세율표를 적용합니다. 일반 토지 기본세율 각 구간에 10%포인트를 더한 구조입니다. 어떤 토지가 비사업용인지는 제104조의3이 정하는데, 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 농지·임야·목장용지·나대지 등의 사용 요건을 갖추지 못한 토지를 말합니다.

기간 요건: 세 가지 중 하나만 지키면 됩니다

시행령 제168조의6은 비사업용으로 보는 기간을 보유기간별로 정하고, 기간은 일수로 계산합니다. 보유기간이 5년 이상이면 비사업용으로 쓴 기간이 양도일 직전 5년 중 2년 초과, 직전 3년 중 1년 초과, 전체 보유기간의 40% 초과에 모두 해당해야 비사업용입니다. 거꾸로 말하면 직전 5년 중 3년 이상, 직전 3년 중 2년 이상, 전체 보유기간의 60% 이상 중 어느 하나라도 사업용으로 썼다면 사업용 토지입니다.

보유기간 3년 이상 5년 미만이면 보유기간에서 3년을 뺀 기간 초과, 직전 3년 중 1년 초과, 보유기간 40% 초과에 모두 해당해야 하고, 3년 미만이면 보유기간에서 2년을 뺀 기간 초과와 보유기간 40% 초과에 모두 해당해야 합니다(2년 미만이면 앞 요건은 적용하지 않음).

지목별 사용 요건

농지는 소유자가 농지 소재지에 재촌하면서 자경해야 합니다. 농지 소재지는 농지가 있는 시·군·구, 연접한 시·군·구, 또는 농지로부터 직선거리 30km 이내 지역입니다(시행령 제153조 제3항, 제168조의8). 특별시·광역시·시 지역의 도시지역 안 농지는 재촌·자경하더라도 원칙적으로 비사업용이며, 편입 후 일정 기간은 예외가 있습니다. 상속받은 농지는 상속개시일부터 3년이 지나지 않았다면 농지법상 소유할 수 있는 농지로 보아 재촌·자경이 없어도 제외됩니다.

건물이 없는 나대지는 재산세 종합합산과세대상이면 원칙적으로 비사업용이고, 별도합산·분리과세 대상이거나 재산세가 비과세·면제되는 토지는 제외됩니다. 주택 부속토지는 주택 정착면적에 지역별 배율을 곱한 면적을 넘는 부분이, 별장 부속토지는 원칙적으로 비사업용입니다.

비사업용으로 보지 않는 경우

시행령 제168조의14 제3항은 일정한 토지를 기간 요건과 무관하게 비사업용으로 보지 않습니다. 직계존속이나 배우자가 8년 이상 토지 소재지에 거주하며 직접 경작한 농지·임야·목장용지를 상속·증여받은 경우(양도 당시 녹지지역·개발제한구역 외의 도시지역 토지는 제외), 사업인정고시일부터 5년 이전에 취득한 토지가 협의매수·수용되는 경우, 도시지역 안 농지를 상속받아 상속개시일부터 5년 이내에 양도하는 경우 등이 대표적입니다.

근거 법령

• 소득세법 제104조 제1항 제8호: 비사업용 토지 세율(16%~)
• 소득세법 제104조의3: 비사업용 토지의 범위
• 소득세법 시행령 제168조의6: 보유기간별 기간 기준, 일수 계산
• 소득세법 시행령 제153조 제3항·제168조의8: 농지 소재지(재촌) 범위와 비사업용 농지
• 소득세법 시행령 제168조의14: 부득이한 사유 등 사업용 의제

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