장기임대주택 있어도 거주주택 비과세 받는 요건

임대주택을 등록해 두고 본인은 다른 집에 사는 경우, 사는 집을 팔 때 주택이 2채 이상이라 비과세가 안 된다고 생각하기 쉽습니다. 소득세법 시행령은 요건을 갖춘 장기임대주택과 그 밖의 1주택(거주주택)을 가진 세대가 거주주택을 팔면 국내에 1주택만 있는 것으로 보아 비과세를 판단하도록 하고 있습니다. 핵심은 거주주택 2년 거주와 양도일 현재 임대 요건 유지입니다.

거주주택 요건

거주주택은 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 합니다. 거주주택 자체도 1세대1주택 비과세의 일반 요건(2년 보유 등)을 갖춰야 하고, 양도가액이 12억원을 넘으면 초과분은 과세됩니다.

장기임대주택 요건

양도일 현재 다음을 모두 갖춰야 합니다.

• 세무서에 사업자등록을 하고 있을 것
• 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 민간임대주택으로 등록해 임대하고 있을 것
• 임대보증금 또는 임대료 증가율이 5%를 넘지 않을 것. 계약 체결이나 증액 후 1년 안에는 증액을 청구할 수 없고, 보증금과 월세를 서로 전환할 때는 민간임대주택법의 전환 기준을 따릅니다.

여기서 장기임대주택은 시행령 제167조의3 제1항 제2호의 주택을 말합니다. 예를 들어 민간매입임대주택은 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 밖 3억원) 이하이고 일정 기간 이상 임대해야 하며, 일부 유형은 2020년 7월 10일 이전 등록 신청분으로 한정됩니다. 6년 단기민간임대주택(매입)은 임대개시일 기준시가 4억원(수도권 밖 2억원) 이하 등의 요건이 따로 있습니다. 등록 시기와 유형에 따라 요건이 달라지므로 등록증부터 확인해야 합니다.

임대기간을 다 채우지 않았어도 됩니다

장기임대주택의 임대기간 요건을 채우기 전에 거주주택을 팔아도 특례를 적용합니다. 대신 이후 임대기간 요건을 채우지 못하게 되면(임대의무호수를 임대하지 않은 기간이 6개월을 넘은 경우 포함), 그 사유가 생긴 달의 말일부터 2개월 안에 특례가 없었다면 냈을 세액과의 차액을 신고·납부해야 합니다. 수용 등 부득이한 사유나 재건축·재개발 기간은 따로 계산 특례가 있습니다.

등록이 말소된 경우

2020년 법 개정으로 폐지된 유형의 임대주택이 임대의무기간 종료로 자동 말소되었거나, 임대의무기간의 2분의 1 이상 임대한 뒤 자진 말소한 경우에는 말소 후 5년 안에 거주주택을 양도하면 임대기간 요건을 갖춘 것으로 봅니다. 2호 이상이면 최초 말소일부터 5년입니다. 2026년 9월 30일 개정으로 이 경우 아파트 임대주택의 양도기한 요건은 적용하지 않는다는 문구가 추가됐습니다.

거주주택을 두 번 이상 팔 때

지금 파는 거주주택을 과거에 임대주택으로 등록했던 적이 있고, 그 보유기간 중에 다른 거주주택을 이미 판 적이 있다면, 직전 거주주택 양도일 이후 기간분에 대해서만 1주택으로 보아 비과세합니다. 이 경우 거주기간도 사업자등록과 임대사업자 등록을 한 날 이후 거주분으로 따집니다.

근거 법령

• 소득세법 시행령 제155조 제20항: 장기임대주택 보유자의 거주주택 비과세 요건
• 소득세법 시행령 제155조 제21항·제22항: 임대기간 미충족 시 적용과 추징
• 소득세법 시행령 제155조 제23항: 등록 말소 후 5년 내 양도 특례
• 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호: 장기임대주택의 범위
• 소득세법 시행령 제155조 제24항: 신고서와 첨부서류 제출

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