양도세 계산할 때 경비로 인정되는 항목은 뭔가요?

취득가액

필요경비의 중심은 취득에 실제로 든 금액입니다. 매매대금뿐 아니라 취득과 관련된 부대비용이 취득원가에 들어가고, 취득 관련 소송비용 등도 포함될 수 있습니다. 실지거래가액을 확인할 수 없을 때만 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액을 차례로 씁니다.

자본적지출

자산의 가치를 높이거나 쓰임새를 바꾸기 위한 비용입니다. 용도변경·개량·이용편의를 위한 지출, 재해나 노후화로 재건축할 때의 철거비용, 취득 후 소유권 확보를 위한 소송비용, 개발부담금, 재건축부담금 등이 해당합니다. 예를 들어 발코니 확장이나 샷시 교체처럼 가치를 높이는 공사비는 자본적지출로 볼 수 있지만, 도배나 단순 수리처럼 현상 유지를 위한 비용은 보통 인정되기 어렵습니다.

양도비

팔기 위해 직접 쓴 비용입니다. 양도세 신고서·계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 소개비(중개수수료), 매수인에게 집을 넘기려고 쓴 명도비용 등이 해당합니다. 취득할 때 의무적으로 산 국민주택채권을 만기 전에 팔아 생긴 손실도 들어갑니다. 자본적지출과 양도비 모두 적격증빙을 받아 보관하거나 금융거래로 지출 사실이 확인되어야 인정됩니다.

근거 법령

• 소득세법 제97조 제1항: 필요경비는 취득가액, 자본적지출액 등, 양도비 등
• 소득세법 시행령 제163조 제1항: 취득에 든 실지거래가액의 범위
• 소득세법 시행령 제163조 제3항: 자본적지출액 범위와 증빙 요건
• 소득세법 시행령 제163조 제5항: 양도비 범위(작성비용, 공증비용, 인지대, 소개비, 명도비용, 채권 매각차손)

이런 경우는 따로 확인하세요

• 인테리어 공사 중 자본적지출과 수선비가 섞여 있는 경우
• 현금으로 지급해 영수증이나 이체 내역이 없는 경우
• 환산취득가액을 쓰는 경우(필요경비 계산 방식이 달라짐)