양도소득세는 어떻게 계산하나요?

계산 순서

양도소득세는 다음 순서로 계산합니다. ① 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 양도차익을 구합니다. ② 양도차익에서 장기보유특별공제액을 뺀 금액이 양도소득금액입니다. 일반 주택은 보유기간 3년 이상부터 연 2%p씩 최대 15년 이상 30%를 공제하고, 1세대1주택 비과세 요건을 충족하는 고가주택은 보유기간별 공제율(최대 40%)과 거주기간별 공제율(최대 40%)을 더해 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다. ③ 양도소득금액에서 연 250만원의 기본공제를 뺀 금액이 과세표준입니다. ④ 과세표준에 세율을 곱하면 산출세액이 나옵니다. 2년 이상 보유한 주택은 과세표준에 따라 6%~45%의 기본세율이 적용되고, 보유기간 1년 미만이면 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%의 세율이 적용됩니다.

간단한 예시

10년 보유한 주택(1세대1주택 비과세 대상이 아닌 경우)을 팔아 양도차익이 2억원 났다고 가정합니다. 장기보유특별공제율 20%를 적용하면 공제액 4,000만원, 양도소득금액은 1억6,000만원입니다. 여기서 기본공제 250만원을 빼면 과세표준은 1억5,750만원이 되고, 기본세율 구간(1억5천만원 초과~3억원 이하, 3,706만원+초과분의 38%)을 적용하면 산출세액은 약 3,991만원입니다. 여기에 지방소득세 10%(약 399만원)가 별도로 붙어 실제 부담은 약 4,390만원 수준입니다. 홈페이지의 세금 계산기에서 바로 계산해 볼 수 있습니다.

근거 법령

• 소득세법 제95조: 양도소득금액과 장기보유특별공제액 산정 방법
• 소득세법 제103조: 양도소득 기본공제(연 250만원)
• 소득세법 제104조, 제55조 제1항: 보유기간별·과세표준별 양도소득세율

이런 경우는 따로 확인하세요

• 조정대상지역 다주택자는 중과세율과 장기보유특별공제 배제가 적용될 수 있습니다.
• 분양권·조합원입주권은 계산 방식과 세율이 다릅니다.