집값이 12억원을 넘으면 비과세가 안 되나요?

12억원 초과분만 과세됩니다

1세대 1주택 비과세는 실지거래가액 합계가 12억원을 넘는 고가주택에는 그대로 적용되지 않습니다. 그렇다고 전부 과세되는 것은 아니고, 12억원을 넘는 비율만큼의 양도차익에만 세금을 매깁니다. 비과세 요건(보유기간 2년 이상, 취득 당시 조정대상지역이었다면 거주기간 2년 이상 등)은 먼저 갖춰야 합니다.

계산 예시

15억원에 팔았고 전체 양도차익이 5억원이라면 과세 대상 양도차익은 5억원 × (15억원-12억원)/15억원 = 1억원입니다. 장기보유특별공제도 같은 비율로 계산합니다. 1세대 1주택이고 보유기간 중 2년 이상 살았다면 최대 80%의 높은 공제율을 쓸 수 있어서 실제 세금은 생각보다 줄어들 수 있습니다.

주택과 상가가 섞인 건물은

하나의 건물에 주택과 주택이 아닌 부분이 같이 있으면, 고가주택 계산에서는 주택이 아닌 부분을 주택으로 보지 않습니다. 주택과 부속토지의 보유기간이 다르거나 일부만 파는 경우에는 12억원을 양도가액 비율로 나눠 계산합니다.

근거 법령

• 소득세법 제89조 제1항 제3호: 1세대 1주택 비과세에서 실지거래가액 12억원 초과 고가주택은 제외
• 소득세법 제95조 제3항: 고가주택 양도차익과 장기보유특별공제액은 대통령령에 따라 계산
• 소득세법 시행령 제160조 제1항: 양도차익·장기보유특별공제액 × (양도가액-12억원)/양도가액
• 소득세법 시행령 제154조 제1항: 1세대 1주택 비과세 보유·거주기간 요건

이런 경우는 따로 확인하세요

• 겸용주택, 부속토지 면적이 넓은 주택처럼 주택 범위가 애매한 경우
• 일시적 2주택, 상속주택 등 1세대 1주택 특례 적용 여부
• 공동명의인 경우 12억원 판정과 지분별 계산