주택임대소득 신고해야 하는 기준이 뭔가요?

1주택이면 원칙적으로 비과세, 2주택부터는 과세 대상

1주택만 가진 사람이 그 집을 월세로 놓아 받는 임대소득은 원칙적으로 비과세입니다. 다만 그 주택의 기준시가가 12억원을 넘는 고가주택이거나 국외 주택이면 1주택이어도 과세 대상입니다. 2주택 이상을 가진 사람의 월세 임대소득은 금액과 관계없이 신고 대상입니다.

전세보증금도 일정 조건에서 과세됩니다(간주임대료)

전세·보증금은 원래 소득이 아니지만, 3주택 이상을 보유하고 보증금 합계가 3억원을 초과하면 그 초과분에 대해 일정 비율의 '간주임대료'를 임대소득으로 계산해 과세합니다. 2주택을 보유한 경우에도 기준시가 12억원 이하 주택은 주택 수에서 빠지는 등 세부 기준이 있습니다. 소형 저가주택(주거전용 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하)은 2026년 말까지 주택 수 계산에서 빼줍니다.

주택 수는 부부 합산으로 계산합니다

주택임대소득의 비과세·과세 여부를 가릴 때 본인과 배우자가 각각 가진 주택을 합쳐서 계산합니다. 공동소유 주택은 원칙적으로 지분이 가장 큰 사람의 주택으로 계산하지만, 연간 임대수입이 600만원 이상이거나 기준시가 12억원을 넘는 주택의 지분을 30% 넘게 가진 사람은 지분이 가장 크지 않아도 별도로 주택 수에 포함됩니다.

근거 법령

• 소득세법 제12조제2호나목: 1주택 소유자의 주택임대소득 비과세(기준시가 12억원 초과 주택·국외주택 제외)
• 소득세법 제25조제1항: 3주택 이상+보증금 등 합계 3억원 초과 시 간주임대료 과세, 2주택 보유 시에도 일정 기준 초과분 과세
• 소득세법 시행령 제8조의2: 주택 수 계산 기준(부부 합산, 공동소유 지분 기준, 소형 저가주택 제외 등)

이런 경우는 따로 확인하세요

• 다가구주택, 공동소유 주택, 전대·전전세 등은 주택 수 계산 방법이 따로 정해져 있어 실제 보유 형태를 확인해야 합니다.
• 과세 대상이면 매년 5월 종합소득세 신고기간에 사업소득으로 함께 신고해야 합니다.